共有名義の実家を解体するには？全員の同意・連絡が取れない共有者・費用負担を解説

亡くなった親から兄弟姉妹で相続し、実家が共有名義のまま空き家になっている。傷みが進んで解体したいのに、一人は賛成せず、もう一人は連絡すら取れない、という状況に悩んでいる方は少なくありません。

Yahoo!知恵袋にも「共有名義の実家を、自分の判断だけで解体してもいいの？」「兄弟の一人が反対していて解体できない」「連絡が取れない共有者がいる場合はどうすればいい？」「解体費はどう分担するの？」といった相談が寄せられています。

共有名義の不動産は、持ち主が複数いるため、自分一人の判断で動けない場面が多くあります。勝手に解体してしまうと、あとから損害賠償を求められたり、親族関係が壊れたりするおそれもあります。

近年は、2023年4月に施行された民法の改正により、連絡が取れない共有者がいる場合の手続きは、以前よりも整えられました。本記事では、共有名義の実家を解体する際の法律上のルール、同意が得られないときの対処、費用負担の考え方を順番に解説します。

共有名義の実家は一人で解体できる？

共有名義の家は、共有者それぞれが持分を持っている状態です。持分は「家全体のうち何分の1を所有しているか」という割合で、建物のどの部分が誰のものというわけではありません。

共有物の使い方や処分には民法のルールがあり、行為の重さによって、必要な同意の割合が変わります。建物を壊す解体は、共有物を物理的になくす行為です。この性質から、原則として共有者全員の同意が必要と考えられています。

勝手に解体した場合のリスク

他の共有者の同意を得ずに解体した場合、他の共有者から損害賠償を求められる可能性があります。建物が元に戻せない以上、後から「壊してほしくなかった」と言われても取り返しがつきません。親族間の関係にも深い溝を残してしまいます。

解体業者も、共有者全員の同意が確認できなければ、工事を請け負わない場合があります。自治体の解体補助金でも、共有者全員の同意書の提出を求められるのが一般的です。

知恵袋に寄せられた声

Yahoo!知恵袋には、次のような悩みが投稿されています。

• 兄と姉と3人で共有しているが、姉が「実家を壊したくない」と言って話が進まない
• 共有者の一人と何年も連絡が取れず、固定資産税は自分が払っている
• 自分だけが空き家の管理をしていて、解体費も負担することになりそうで納得できない

回答では「全員の同意が必要なので、まず話し合いの場を作る」「連絡が取れないなら、弁護士や司法書士に相談する」「持分の売却や共有物分割も選択肢」といった助言が目立ちます。

保存行為・管理行為・変更行為の違い

共有物に対する行為は、民法上、保存行為、管理行為、変更行為の3つに分けて考えます。どの行為にあたるかで、必要な同意が決まります。

区分	具体例	必要な同意
保存行為	雨漏りの応急修理、草刈り、不法占拠者への対応、相続登記	各共有者が単独でできる
管理行為	共有物の使い方の決定、短期の賃貸、管理人の選任、軽微な変更	持分の価格の過半数
変更行為	大規模なリフォーム、形状や用途を大きく変える工事、解体	共有者全員の同意
処分行為	共有物全体の売却、建物の取壊し	共有者全員の同意
自分の持分の売却	自分の持分だけを他人に売る	他の共有者の同意は不要

持分の過半数とは

管理行為に必要な過半数は、人数ではなく持分の割合で数えます。兄が持分の2分の1、弟と妹が各4分の1ずつなら、兄一人で持分の2分の1です。過半数にはあと少し足りず、弟か妹のどちらかが賛成すれば過半数になります。

家全体の使い方や、修繕の方針といった管理行為は、過半数で決められます。反対した共有者がいても、決定の効力は全員に及びます。

解体が「全員の同意」とされる理由

建物を解体することは、共有物の性質を根本から変え、元に戻せない行為です。民法251条の「変更」や、共有物全体の処分にあたると考えられ、共有者全員の同意が必要とされています。

傷みが激しく危険な建物の場合でも、一人の共有者の判断で解体できるとは限りません。緊急の安全対策として、倒れそうな部分の応急補強や、立入禁止の措置などは、保存行為として単独でできる場合があります。

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連絡が取れない共有者がいる場合の対処法

共有者の一人が行方不明、あるいは連絡に応じない場合でも、解体や売却が完全にできなくなるわけではありません。順番に手を尽くしていくことが大切です。

ステップ1 所在を調べる

まず、登記簿に載っている住所に手紙を送ります。返ってきた場合は、戸籍の附票や住民票で現在の住所をたどります。他人の住民票や戸籍の附票は、本人が自由には取得できないため、弁護士や司法書士などの専門家に職務上請求で調べてもらう方法が一般的です。

共有者が亡くなっている場合は、その相続人が新しい共有者になります。相続人が何人もいると、連絡先を調べるだけで手間がかかることもあります。

ステップ2 手紙や親族を通じて連絡する

所在が分かったら、解体の必要性、費用の見込み、期限をまとめた書面を送ります。内容証明郵便で送れば、送った事実と内容が記録に残ります。共通の親族を通じて、気持ちをほぐしてもらうのも有効です。

ステップ3 裁判所の手続きを使う

調べても所在が分からない場合は、2023年4月施行の民法改正で、裁判所を使った次のような方法が使えるようになりました。

手続き	内容	主な根拠
所在等不明共有者の持分取得	裁判所の決定を受け、金銭を供託して、その人の持分を取得する	民法262条の2
所在等不明共有者の持分の譲渡	裁判所の決定を受け、他の共有者全員で不動産を売却する	民法262条の3
所在等不明共有者を除いた変更の決定	裁判所の決定を受け、その人を除く共有者の同意で変更行為ができる	民法251条2項
賛否不明共有者を除いた管理の決定	連絡はつくが賛否が分からない共有者を除いて、過半数で決められる	民法252条2項

裁判所の手続きには、申立書の作成、公告、一定の期間が必要で、弁護士や司法書士に依頼する費用もかかります。費用や期間は事案によって異なるため、専門家に見積もりを依頼してください。

登記名義が亡くなった方のままのとき

共有名義の原因が、祖父母や親の相続のまま登記が変わっていないケースもあります。この場合は、まず相続人を戸籍で確定し、遺産分割協議や相続登記を進める必要があります。

相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。相続から10年を過ぎると、原則として法定相続分で分割する扱いになる改正も、2023年4月に施行されています。放置するほど権利関係が複雑になるため、早めに動くことが大切です。

反対する共有者がいる場合の選択肢

連絡は取れるのに、解体に反対している共有者がいる場合は、感情面の整理が必要です。反対の理由を聞くことから始めましょう。

反対の理由を聞き、条件を提示する

反対する理由は、「思い出のある家を壊したくない」「解体費を払いたくない」「自分は住む可能性がある」など様々です。理由によって、解決の糸口は変わります。

• 思い入れが理由なら、解体前に写真や遺品を残す時間を作る
• 費用が理由なら、売却代金から解体費を差し引く精算を提案する
• 活用したい意向があるなら、賃貸や持分の買取を検討する

共有物分割請求

話し合いがまとまらないときは、民法256条にもとづき、共有物の分割を請求できます。分割の方法は、協議、協議が整わなければ裁判所への請求です。裁判所は、次の方法の中から判断します（民法258条）。

分割の方法	内容	向いているケース
現物分割	土地を分筆し、それぞれが取得する	土地が広く、分けても使い道がある
代償分割（賠償分割）	一人が全体を取得し、他の共有者へ金銭を支払う	家を残したい人や取得したい人がいる
換価分割	不動産を売却し、代金を持分で分ける	誰も取得を望まない、売却して精算したい

共有物分割訴訟は、判決まで半年から1年以上かかることもあります。費用も時間も負担になるため、まずは調停や話し合いでの解決を目指すのが現実的です。

自分の持分だけを手放す方法

解体に同意が得られず、共有関係から抜け出したい場合は、自分の持分だけを売却する方法もあります。他の共有者の同意は不要で、共有者への買取の打診や、持分を専門に買い取る業者への売却が選択肢です。

持分だけの売却は、通常の売却より価格が低くなる傾向があります。買取業者の提示額が適正かを確認するため、複数社の意見を聞きましょう。

解体費の負担と精算の考え方

解体の同意が得られたら、次に決めるのは費用の負担です。民法253条1項では、共有物の管理の費用は、持分に応じて各共有者が負担する、と定めています。

解体費の目安と按分の例

木造30坪の解体費は、100万円から150万円程度が目安です。次の表は、持分の割合ごとに負担額を試算したものです。

持分	解体費100万円の場合	解体費150万円の場合
2分の1	50万円	75万円
3分の1	約33万円	50万円
4分の1	25万円	約38万円

解体費の見積もりは、家財の処分費、石綿調査費、地中埋設物の撤去費などで増えることがあります。共有者に事前に見積書を共有し、増額が出る可能性についても合意しておきましょう。

費用を払わない共有者がいる場合

民法253条2項では、共有者が1年以内に管理費用の負担を果たさない場合、他の共有者は相当の償金を支払って、その人の持分を取得できると定めています。使うかどうかは別として、費用を出さない共有者に負担を求める根拠になります。

立て替えと精算のルール

一人が解体費を立て替える場合は、後から精算するための合意書を作りましょう。合意書には、立て替える金額、返済の方法、売却時の精算方法、期限を書いておきます。口約束だけで済ませると、時間がたって揉める原因になります。

実務では、解体後に土地を売却し、売却代金の中から解体費を先に差し引いて、残りを持分で分ける方法が揉めにくいとされます。解体費を各自が現金で準備する必要がなく、負担感も均等になります。

固定資産税と管理費用

固定資産税は、共有者が連帯して納める義務があります（地方税法10条の2）。納税通知書は代表者に届くのが一般的で、その人が一時的に全額を立て替えることになります。解体前の空き家の管理費用、固定資産税の立て替えも含めて、精算の取り決めを作っておくと安心です。

共有名義の実家を解体する際の手続きと注意点

解体を進める際の流れと、注意したい点をまとめます。

順番	やること	ポイント
1	共有者と持分を確認する	登記事項証明書で名義人と持分を調べる
2	共有者全員で話し合い、解体の合意を得る	同意書を書面で残す
3	解体業者に相見積もりを取る	見積書は全員で共有する
4	費用の分担と精算の方法を決める	合意書を作成する
5	補助金を確認し、着工前に申請する	全員の同意書が必要な自治体が多い
6	解体工事を行う	近隣への挨拶、石綿調査も確認
7	建物滅失登記を申請する	解体後1か月以内。共有者の一人から申請できるのが一般的
8	更地の活用・売却を決める	更地も全員の同意が必要

解体後の土地も共有のまま

建物を解体しても、土地の共有関係は続きます。更地にしたあと、売却や活用をする場合は、やはり共有者全員の同意が必要です。解体したあとの計画まで共有者と相談しておかないと、更地のまま税金だけを払い続ける事態になりかねません。

更地になると、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。200平方メートル以下の部分で、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されていた分がなくなるため、売却や活用の見通しを立ててから解体しましょう。

売却するなら3,000万円特別控除も確認

相続した空き家を売る場合は、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなどが条件で、売却は2027年12月31日までです。

共有で相続した場合は、相続人ごとに特例の要件を確認します。相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除額は2,000万円までです。詳しくは税務署や税理士にご確認ください。

放置した場合の責任

老朽化した建物が倒れたり、屋根材が飛んだりして他人に被害が出た場合は、所有者に工作物責任（民法717条）が生じます。共有者は、それぞれ所有者として責任を問われる可能性があります。

自治体から特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大で約6倍になる場合があります。共有者の間で責任の押し付け合いにならないよう、管理の分担を決めておきましょう。

共有名義の実家の解体についてよくある質問

共有者の一人が反対しているのに、解体を進めることはできますか？

解体には共有者全員の同意が必要と考えられているため、反対を押し切って進めることはできません。反対の理由を聞き、費用の精算方法を工夫するほか、持分の売却や共有物分割請求といった方法を検討してください。

連絡が取れない共有者がいる場合、解体や売却はできませんか？

所在等不明共有者の持分取得や譲渡の制度、変更行為の裁判所の決定など、手続きが整っています。まずは弁護士や司法書士に所在調査を相談し、状況に合う手続きを選びましょう。

解体費の負担割合は持分どおりでなければいけませんか？

民法では管理費用を持分に応じて負担するのが原則です。共有者全員が合意すれば、売却代金から差し引く方法など、柔軟に決めることもできます。合意書に残しておくことが大切です。

共有名義のまま放置した場合、どのような問題がありますか？

相続が重なって共有者が増え、全員の同意を取ることが難しくなります。固定資産税や管理の負担が一部の人に偏る問題も起こるため、早めに単独名義にするか、売却して精算する方法を話し合いましょう。

共有名義の実家の解体についてまとめ

この記事のポイントをまとめます。

共有名義の実家は、共有者が増えるほど、解体の合意が難しくなります。問題が大きくなる前に、家族で話し合いの場を作りましょう。

法律や税金の条件は、具体的な事情で結論が変わります。判断に迷ったときは、弁護士、司法書士、税理士、自治体の窓口などの専門家に確認してください。